Neue Steuerregeln seit Juli 2023: Grundstücksentnahmen steuerfrei

Bereits seit dem 1. Juli 2023 besteht durch das Abgabenänderungsgesetz die Ertragssteuerneutralität. Dies gilt für Entnahmen von Grundstücken, d.h. von Grund und Boden und auch für Gebäude.

Es ist also keine Immobilienertragssteuer zu entrichten für:

  • die Zurückbehaltung von betrieblich genutzten Grundstücken bei Einbringungen mit Stichtag seit 1.7.2023 (Achtung: nicht 30.6.2023!)
  • die Zurückbehaltung von Sonderbetriebsvermögens- (SBV) Liegenschaften bei der Einbringung von Mitunternehmeranteilen mit Stichtag seit 1.7.2023
  • Entnahme von Grundstücken anlässlich der Umwandlung einer GmbH, sofern das Grundstück nicht betriebsnotwendig ist und nicht als gewillkürt gehalten werden soll/kann
  • Entnahmetatbestände bei Überführung von Grundstücken aus dem Einzelunternehmen ins SBV des (künftigen 100%igen!) Mitunternehmers bei Begründung einer Mitunternehmerschaft ohne Art IV im Umgründungssteuergesetz (UmgrStG)
  • Schenkungen von SBV-Liegenschaften ohne Mitunternehmeranteil oder ohne aliquotem Mitunternehmeranteil (siehe auch Rz 5935 für Einkommenssteuerrichtlinien)

Achtung: wird die Liegenschaft weiterhin vom Betrieb verwendet, ist ein Mietvertrag abzuschließen. In diesem Zusammenhang ist § 18 Abs 3 UmgrStG für eine Anerkennung der Miete als Betriebsausgabe im Rückwirkungszeitraum zu berücksichtigen.

Sie sollten dennoch unbedingt eine Umsatzsteuererklärung (Ust) durchführen. Dabei sind insbesondere der USt-liche Eigenverbrauchstatbestand (z.B. bei Schenkungen) bzw. die Vorsteuer-Korrektur (bei Beendigung der unternehmerischen Nutzung) zu nennen.

Gegenleistungsrecht bei Einbringungen erleichtert oder nicht?

Die Regelung des § 19 Abs 2 Z 5 UmgrStG hat bei der Einbringung von Mitunternehmer- oder Kapitalanteilen häufig Probleme verursacht. Bisher konnte man Vermögen nur dann in eine GmbH einbringen, wenn die Einbringenden in der GmbH im gleichen Verhältnis beteiligt waren wie am eingebrachten Vermögen, und dies erforderte eine Kapitalmaßnahme wie eine Kapitalerhöhung oder die Abtretung von Altanteilen gemäß § 19 Abs 2 Z 2 UmgrStG. Seit dem 1.7.2023 ist es jedoch möglich, auf eine solche Kapitalmaßnahme zu verzichten, wenn es sich um Mitunternehmer- oder Kapitalanteilseinbringungen handelt, gemäß § 19 Abs 2 Z 6 UmgrStG.

Bei Mitunternehmeranteilen zeigt sich die Beteiligungsquote durch die festen Kapitalkonten, während die variablen Kapitalkonten nicht identisch sein müssen. Abweichungen können jedoch Auswirkungen auf die Verkehrswertäquivalenz haben und gegebenenfalls durch rückwirkende Maßnahmen nach § 16 Abs 5 Z 1 und 2 UmgrStG angepasst werden.

Wichtig: Das BMF verlangt, dass für die Beteiligungsidentität auch eine Eigentumsidentität beim einzubringenden Sonderbetriebsvermögen (SBV) besteht. Zum Beispiel, wenn das SBV nur einem von zwei Mitunternehmern gehört, die ansonsten je 50% an der Personengesellschaft beteiligt sind, liegt keine Beteiligungsidentität vor, und eine Anteilsgewährung kann gemäß § 19 Abs 2 Z 6 UmgrStG nicht entfallen.

Fazit

Seit dem 1. Juli 2023 sind Grundstücksentnahmen unter bestimmten Bedingungen steuerfrei. Bei betrieblich genutzten und SBV-Grundstücken, Umwandlungen und Schenkungen fallen keine Immobilienertragssteuern mehr an. Bei weiterer Nutzung ist ein Mietvertrag notwendig. Einbringungen in GmbHs wurden vereinfacht, ohne Kapitalmaßnahmen. Umsatzsteuererklärungen bleiben erforderlich.

Bildnachweis: Shutterstock/Jenn Miranda.

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